Thi công trọn gói nhà ở dân dụng tại Hà Nội Thi công trọn gói nhà ở dân dụng tại Hà Nội
Thi công trọn gói biệt thự tại Hà Nội Thi công trọn gói biệt thự tại Hà Nội

Cách tính m2 xây dựng theo giọt gianh mái

Khác với thời điểm chúng tôi bắt đầu triển khai dịch vụ Xây nhà trọn gói từ những năm 2012 – 2013, thị trường lúc đó vẫn sơ khai và khách hàng còn nhiều bỡ ngỡ với hình thức giao thầu còn mới này; ngày nay hình thức Xây nhà trọn gói đã trở thành dịch vụ phổ biến với rất nhiều các nhà cung cấp dịch vụ khác nhau.

Chưa bàn đến năng lực thi công hay chất lượng dịch vụ, ngay từ cách báo giá xây nhà, cách tính diện tích xây nhà khác nhau của các đơn vị càng khiến cho gia chủ gặp nhiều rất khó khăn trong việc so sánh và lựa chọn ra nhà thầu ưu việt.

Trong bài viết lần này, chúng tôi xin trình bày về một cách tính m2 xây dựng được Thịnh Phát áp dụng từ những năm 2012 – 2013 đến nay, và cũng là cách tính diện tích xây dựng phổ biến được áp dụng tại hầu hết các tỉnh khu vực miền bắc. Đó là: Cách tính m2 xây dựng theo giọt gianh mái.

1/ Cách tính diện tích xây dựng

  1. Giọt gianh là gì?

Giọt gianh là khái niệm có từ lâu đời, có thể hiểu là ranh giới ngoài cùng của mái mà từ đó nước mưa nhỏ giọt xuống đất theo phương thẳng đứng.

  1. Phương pháp tính m2 xây dựng theo giọt gianh

Là phương pháp tính diện tích xây dựng theo tổng diện tích các mái. Điều này có nghĩa, tất cả các hạng mục công việc nằm trong ranh giới giọt gianh mái của mỗi tầng đều đã được bao gồm. Cụ thể như:

Diện tích của tầng 1 được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng 1, trong đó bao gồm cả phần móng, bể nước, bể phốt ngầm. Nghĩa là khi tính tổng diện tích sàn xây dựng của công trình sẽ không tính thêm diện tích móng.

Diện tích của tầng 2 được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng 2.

Diện tích của tầng tum được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng tum.

Công thức

Diện tích sàn xây dựng (DT) = DT mái tầng 1 + DT mái tầng 2 + DT mái tầng 3 +…+  DT mái tầng tum

dụ minh hoạ:

Hỏi: Tôi có mảnh đất diện tích 100m2, kích thước 5m x 20m, muốn xây nhà 5 tầng + 1 tum với công năng như sau:

 Tầng 1: Gara ô tô, Phòng khách, Bếp ăn, 1 phòng vệ sinh nhỏ.

 Tầng 2,3,4: 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh

Tầng 5 chỉ xây khoảng 80m2

Tầng tum: 1 phòng thờ, phòng giặt, dự kiến xây khoảng 40m2 (mái tum đua ra 1m để tránh hắt mưa).

Từ mái tầng 1 đến tầng 4 đua ban công 1m. Vậy, tổng diện tích xây dựng nhà tôi là bao nhiêu?

Trả lời

Để tính diện tính xây dựng, đầu tiên mời bạn tham khảo bản vẽ dưới đây:

cach tinh dien tich xay nha tron goi01

cach tinh dien tich xay nha tron goi02

Theo cách này, tổng diện tích sàn xây dựng nhà anh Tâm được tính như sau:

Diện tích sàn xây dựng (DT) = DT mái tầng 1 + DT mái tầng 2 + DT mái tầng 3 + DT mái tầng 4 + DT mái tầng 5 + DT mái tầng tum

= 105 m2 + 105m2 + 105m2 + 105m2 + 80m2 + 45m2 = 545 m2

Vậy, tổng diện tích sàn xây dựng của công trình là 545m2

2/ Lưu ý khi tham khảo đơn giá xây nhà trọn gói

Đơn giá khi xây nhà trọn gói chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố, chỉ một vài sự sai khác sẽ dẫn đến đơn giá có sự chênh lệch đáng kể. Bạn cũng có thể tham khảo bài viết: “Cách tính chi phí xây dựng” để biết thêm về những yếu tố quyết định đến giá xây nhà trọn gói Tại đây.

Chính vì vậy, để có được cái nhìn tổng thể nhất, qua đó có được sự so sánh chính xác nhất về đơn giá xây dựng, bạn cần lưu ý một số điểm như sau:

-    - Cách tính diện tích xây dựng

Hiện tại trên thị trường vẫn sử dụng hai cách tính diện tích. Một là cách tính m2 xây dựng theo giọt gianh mái như đã trình bày ở trên, hai là cách tính xây dựng mà chúng tôi hay gọi là cách tính của Miền Nam (diện tích tầng trệt, lầu 1, lầu 2…). Điểm khác biệt ở hai cách tính này là, diện tích xây dựng theo phương pháp giọt gianh mái sẽ nhỏ hơn khá nhiều so với cách tính xây dựng của Miền Nam, vì khi tính diện tích theo giọt gianh mái là chỉ tính tổng diện tích các mái, không tính thêm diện tích móng, diện tích sân thượng. Trong khi đó, nếu theo phương pháp của Miền Nam thì các phần này sẽ được tính vào diện tích, từ đó khiến số m2 xây dựng sẽ lớn hơn nhiều so với phương pháp tính giọt gianh.

Chính từ điều này mà khi chia giá trị công trình cho m2 xây dựng để lấy đơn giá bình quân thì vô hình, các đơn vị tính diện tích theo kiểu Miền Nam sẽ có đơn giá thấp hơn so với các đơn vị tính theo phương pháp giọt gianh. Đây là điều mà khách hàng nên lưu ý để tránh hiểu nhầm rằng đơn vị nào giá tốt hay chưa tốt.

-    - Phạm vi công việc

Đơn giá xây dựng trung bình được tính bằng tổng giá trị công trình chia cho tổng diện tích. Tổng giá trị công trình lại phụ thuộc vào phạm vi công việc. Chính vì vậy, để cho đơn giá sơ bộ trông có phần hấp dẫn, nhà thầu có thể cố ý chưa đưa vào một số hạng mục.

Ví dụ: Khi khách hàng tham khảo đơn giá xây nhà trọn gói phần thô, nhà thầu có thể chưa đưa vào hạng mục điện nước, từ đó đơn giá bình quân sẽ nhỏ đi và trở nên hấp dẫn hơn.

Hoặc trong trường hợp bạn tham khảo đơn giá xây nhà trọn gói chìa khoá trao tay, nhà thầu có thể đưa ra một đơn giá hấp dẫn kèm theo thông tin “chưa bao gồm móng” thường ghi ở phía dưới.

Đó là một vài trường hợp bạn nên lưu ý kỹ để có được cái nhìn chính xác hơn khi so sánh giá đơn vị giữa các nhà thầu, từ đó có thể lựa chọn được nhà thầu phù hợp.

- Quy cách, chủng loại vật tư

- Điều kiện thi công

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà trọn gói được trình bày rất rõ trong bài viết “Cách tính đơn giá xây nhà trọn gói” mà bạn có thể tham khảo chi tiết Tại đây.

3. Quy trình chuẩn để lựa chọn nhà thầu

Bước 1: Sàng lọc thông tin

Ngày nay, hầu hết các doanh nghiệp đều đăng tải đầy đủ thông lên internet. Bên cạnh đó, họ sử dụng các trang mạng xã hội như là công cụ để cập nhật về tình hình hoạt động cũng như tương tác, giải đáp mọi câu hỏi của khách hàng tiềm năng. Bởi vậy, đây là cơ sở dữ liệu dễ dàng thu thập mà không tốn nhiều thời gian, công sức.

Tuy nhiên, vấn đề ở đây là tính xác thực của những thông tin được đăng tải. Vì trên thực tế, những thông tin được đăng trên các website thì vốn dĩ chưa được kiểm chứng, các dữ liệu dễ dàng bị sao chép khiến người đọc như rơi vào ma trận.

Vậy làm thế nào để sàng lọc được nhà thầu uy tín với thông tin đăng tải chính xác?

Đây thực sự không phải vấn đề dễ giải đáp. Tuy nhiên, với tư cách của người trong ngành, cũng như dựa trên những dấu hiệu mà chúng tôi quan sát được, thì bạn có thể tập trung vào những tiêu chí sau:

Một là, công ty có kinh nghiệm hoạt động lâu trên 3 năm

Hai là, công ty có nhiều công trình thực tế đã triển khai với hình ảnh công trình phong phú, đa dạng.

Ba là, công ty có nhiều tin tức về công trình hiện tại đang hoạt động.

Ở bước này chúng tôi không đề cập đến đơn giá xây dựng, bởi xây dựng là một hoạt động đặc thù. Giá xây dựng được chi phối bởi thiết kế nhà bạn mong muốn, chủng loại vật tư bạn sử dụng và phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thi công. Chính vì vậy, đa phần giá tham khảo sẽ chỉ là một khoảng giá tượng trưng với biên độ lớn. Nó mang ý nghĩa để bạn định hình một khoảng ngân sách khả thi để có thể thực hiện được công trình.

Kết quả của bước sàng lọc thông tin, bạn nên liệt kê lại thông tin liên hệ của ba ( nhiều nhất là năm) nhà thầu theo thứ tự ưu tiên về năng lực, uy tín dựa trên ba tiêu chí đánh giá đã nêu để tiến hành bước các bước tiếp theo.

 Bước 2: Gặp đơn vị đầu tiên trong danh sách

Với danh sách nhà thầu đã lập, bạn bốc máy gọi cho một đơn vị đầu tiên mà theo đánh giá của bạn là phù hợp nhất. Điều quan trọng ở đây là bạn nên gọi họ đến làm việc trực tiếp, trình tự công việc có thể khái quát qua các dung chính sau sau:

Khảo sát hiện trạng, điều kiện thi công

Trao đổi trực tiếp về yêu cầu thiết kế công năng

Trao đổi chi tiết về vật tư sử dụng, hoặc ít nhất là cấp độ vật liệu mà bạn có ý định đầu tư.

Sau buổi làm việc này, nhà thầu sẽ gửi cho bạn sản phẩm tư vấn là Bản vẽ thiết kế mặt bằng sơ bộ, Dự toán xây nhà trọn gói và Mẫu hợp đồng. Bạn tiếp tục trao đổi với họ để có được phương án ưng ý ban đầu.

Lợi ích của việc làm này là bạn sẽ có một đầu bài nhất quán về thiết kế công năng (quyết định đến quy mô diện tích công trình) và quy cách vật tư sử dụng thống nhất, từ đó có được sự so sánh chính xác và đầy đủ nhất khi so sánh giá giữa các đơn vị xây dựng với nhau ở bước tiếp theo.

Bước 3: Chào giá cạnh tranh

Sau khi có được phương án thống nhất, bạn gọi các đơn vị còn lại trong danh sách. Nếu có thể, bạn vẫn nên làm việc trực tiếp để họ nắm được thông tin đầy đủ như nhau, từ đó có thể đưa ra các phương án phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.

Ở bước này, bạn nên yêu cầu các đơn vị thực hiện chào giá theo khối lượng (diện tích) và quy cách vật tư giống nhau để thuận lợi cho việc ra quyết định lựa chọn nhà thầu.

Sau khi tập hợp đầy đủ tài liệu (thiết kế và dự toán), bạn tiến hành thương thảo với các nhà thầu để tìm ra mức giá tối ưu nhất. Chúng tôi xin phép lưu ý là mức giá tối ưu nhất, không phải là mức giá rẻ nhất.

Bước 4: Lựa chọn nhà thầu

Sau khi so sánh giá giữa các nhà thầu với nhau, chắc chắn bạn đã có một danh sách rút gọn (short list) các nhà thầu xây nhà trọn gói. Danh sách này gồm một, hai, hay ba nhà thầu thì còn tuỳ thuộc vào hiệu quả làm việc ở các bước bên trên. Với short list này, bạn yêu cầu các đơn vị gửi hợp đồng chi tiết, đồng thời tiến hành khảo sát thực tế các công trình nhà thầu đã và đang triển khai. Một số điểm cần lưu ý khi đi thăm công trình:

Xem chất lượng thi công phần thô

Xem chất lượng hoàn thiện

Xem quân thợ có đông đảo không, có chuyên nghiệp không?

Quan sát tương tác giữa nhà thầu, thợ xây dựng và gia chủ.

Lắng nghe đánh giá của gia chủ về nhà thầu.

nha anh minh truoc va sau2

nha anh minh truoc va sau1

Thịnh Phát "hô biến" nhà tập thể cũ kỹ thành nhà phố sang trọng

Bước 5: Ký kết hợp đồng

Sau khi thương thảo các điều khoản trong hợp đồng, hai bên thống nhất và đi đến ký kết.

Hoạt động ký kết hợp đồng nên được tiến hành tại văn phòng của công ty xây dựng. Tại đây, bạn sẽ có những đánh giá cuối cùng về quy mô nhân sự quản lý của nhà thầu nhằm hoàn thiện toàn bộ dữ kiện để thực hiện quyết định ký kết hợp đồng xây nhà trọn gói.

Quý khách hàng có nhu cầu tham khảo Dự toán xây nhà trọn gói vui lòng liên hệ Thịnh Phát để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất!

Công ty Cổ phần đầu tư và xây lắp Thịnh Phát

Hotline: 0936262728

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.