Khác với thời điểm chúng tôi bắt đầu triển khai dịch vụ Xây nhà trọn gói từ những năm 2012 – 2013, thị trường lúc đó vẫn sơ khai và khách hàng còn nhiều bỡ ngỡ với hình thức giao thầu còn mới này; ngày nay hình thức Xây nhà trọn gói đã trở thành dịch vụ phổ biến với rất nhiều các nhà cung cấp dịch vụ khác nhau.

Chưa bàn đến năng lực thi công hay chất lượng dịch vụ, ngay từ cách báo giá xây nhà, cách tính diện tích xây nhà khác nhau của các đơn vị càng khiến cho gia chủ gặp nhiều rất khó khăn trong việc so sánh và lựa chọn ra nhà thầu ưu việt.

Trong bài viết lần này, chúng tôi xin trình bày về một cách tính m2 xây dựng được Thịnh Phát áp dụng từ những năm 2012 – 2013 đến nay, và cũng là cách tính diện tích xây dựng phổ biến được áp dụng tại hầu hết các tỉnh khu vực miền bắc. Đó là: Cách tính m2 xây dựng theo giọt gianh mái.

1/ Cách tính diện tích xây dựng

a. Giọt gianh là gì?

Giọt gianh là khái niệm có từ lâu đời, có thể hiểu là ranh giới ngoài cùng của mái mà từ đó nước mưa nhỏ giọt xuống đất theo phương thẳng đứng.

b. Phương pháp tính m2 xây dựng theo giọt gianh

Là phương pháp tính diện tích xây dựng theo tổng diện tích các mái. Điều này có nghĩa, tất cả các hạng mục công việc nằm trong ranh giới giọt gianh mái của mỗi tầng đều đã được bao gồm. Cụ thể như:

Diện tích của tầng 1 được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng 1, trong đó bao gồm cả phần móng, bể nước, bể phốt ngầm. Nghĩa là khi tính tổng diện tích sàn xây dựng của công trình sẽ không tính thêm diện tích móng.

Diện tích của tầng 2 được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng 2.

…

Diện tích của tầng tum được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng tum.

Công thức

Diện tích sàn xây dựng (DT) = DT mái tầng 1 + DT mái tầng 2 + DT mái tầng 3 +…+  DT mái tầng tum

Ví dụ minh hoạ:

Hỏi: Tôi có mảnh đất diện tích 100m2, kích thước 5m x 20m, muốn xây nhà 5 tầng + 1 tum với công năng như sau:

 Tầng 1: Gara ô tô, Phòng khách, Bếp ăn, 1 phòng vệ sinh nhỏ.

 Tầng 2,3,4: 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh

Tầng 5 chỉ xây khoảng 80m2

Tầng tum: 1 phòng thờ, phòng giặt, dự kiến xây khoảng 40m2 (mái tum đua ra 1m để tránh hắt mưa).

Từ mái tầng 1 đến tầng 4 đua ban công 1m. Vậy, tổng diện tích xây dựng nhà tôi là bao nhiêu?

Trả lời

Để tính diện tính xây dựng, đầu tiên mời bạn tham khảo bản vẽ dưới đây:

Theo cách này, tổng diện tích sàn xây dựng được tính như sau:

Diện tích sàn xây dựng (DT) = DT mái tầng 1 + DT mái tầng 2 + DT mái tầng 3 + DT mái tầng 4 + DT mái tầng 5 + DT mái tầng tum

= 105 m2 + 105m2 + 105m2 + 105m2 + 80m2 + 45m2 = 545 m2

Vậy, tổng diện tích sàn xây dựng của công trình là 545m2

2/ Lưu ý khi tham khảo đơn giá xây nhà trọn gói

Đơn giá khi xây nhà trọn gói chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố, chỉ một vài sự sai khác sẽ dẫn đến đơn giá có sự chênh lệch đáng kể. Bạn cũng có thể tham khảo bài viết: “Cách tính chi phí xây dựng” để biết thêm về những yếu tố quyết định đến giá xây nhà trọn gói Tại đây.

Chính vì vậy, để có được cái nhìn tổng thể nhất, qua đó có được sự so sánh chính xác nhất về đơn giá xây dựng, bạn cần lưu ý một số điểm như sau:

-

- Cách tính diện tích: Hiện nay trên thị trường xây dựng Hà Nội đang áp dụng 2 cách tính diện tích sàn xây dựng. Một là cách tính diện tích theo giọt gianh mái Thịnh Phát đang áp dụng; hai là cách tính diện tích diện tích tách riêng móng, ban công, sân thượng...thường phổ biến ở các tỉnh phía Nam. Sự khác nhau lớn nhất ở hai cách tính này là đối với cách tính diện tích tách riêng móng, sân thượng...thì số m2 sàn xây dựng được tính sẽ lớn hơn nhiều so với cách tính theo giọt gianh. Chính vì vậy mà đơn giá xây nhà trọn gói chìa khoá trao tay ở cách tính này sẽ có xu hướng thấp hơn khá nhiều và nhìn có vẻ hấp dẫn hơn so với cách tính diện tích theo giọt gianh mái.

- Quy mô công trình: Có một đặc điểm chung giữa các công trình nhà ở dân dụng đó là dù công trình ở quy mô lớn hay nhỏ đều có các hạng mục giống nhau hoặc tương đương như: Bể nước, bể phốt, cầu thang, nhà vệ sinh, cửa cuốn, cửa mặt tiền... Chính vì vậy, giá trị dự toán khi chia cho tổng số mét vuông sàn thì đơn giá bình quân của các công trình có quy mô lớn thường có xu hướng thấp hơn những công trình có quy mô diện tích sàn nhỏ.

- Loại hình công trình: Cùng là hình thức xây dựng trọn gói nhà ở dân dụng, tuy nhiên tương ứng với từng loại hình công trình, từng mục đích sử dụng thì đơn giá xây dựng sẽ khác nhau. Ví dụ như: Các công trình làm nhà tạm, các công trình làm showroom trưng bày, các công trình nhà ở kiên cố.... Tương ứng với từng loại hình công trình sẽ có những  giải pháp thi công và vật tư sử dụng khác nhau, kéo theo đó thì đơn giá xây nhà trọn gói sẽ có sự khác nhau.

- Địa điểm xây dựng: Mặc dù cùng trong phạm vi thành phố Hà Nội, tuy nhiên mỗi địa bàn phường, quận lại có những yếu tố khách quan ảnh hưởng đến quá trình thi công xây dựng như: điều kiện kinh tế, xã hội; các quy định, chính sách; khoảng cách địa lý... Chính vì vậy, tuỳ thuộc vào địa điểm công trình toạ lạc mà đơn giá xây nhà trọn gói sẽ có sự dao động khác nhau.

- Điều kiện thi công: Điều kiện thi công là tất cả những yếu tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng tới quá trình thi công xây dựng công trình. Có thể kể tên một vài yếu tố chính như: Mặt bằng thi công; Độ rộng của đường giao thông trước mặt; Độ sâu của ngõ, ngách nơi công trình toạ lạc; Hiện trạng của các công trình liền kề.

- Bản vẽ thiết kế công trình: Đối với những công trình có cùng quy mô xây dựng và các điều kiện khách quan tương thì bản vẽ thiết kế là yếu tố quyết định đến đơn giá xây dựng. Có thể liệt kê một vài phương diện cụ thể như: Bản vẽ kiến trúc quy định về công năng sử dụng, các yếu tố đặc thù về thẩm mỹ (vật liệu hoàn thiện, các chi tiết đắp vẽ...); Bản vẽ kết cấu, điện nước quy định về khối lượng sắt thép, bê tông, vật tư điện nước cần thiết cho công trình.

- Vật tư sử dụng: Tuỳ vào quy cách vật tư mà chủ đầu tư đưa vào sử dụng thì kéo theo đó đơn giá xây dựng sẽ khác nhau tương ứng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà trọn gói được trình bày rất rõ trong bài viết “Cách tính đơn giá xây nhà trọn gói” mà bạn có thể tham khảo chi tiết Tại đây.

3. Quy trình chuẩn để lựa chọn nhà thầu

Bước 1: Sàng lọc thông tin

Ngày nay, hầu hết các doanh nghiệp đều đăng tải đầy đủ thông lên internet. Bên cạnh đó, họ sử dụng các trang mạng xã hội như là công cụ để cập nhật về tình hình hoạt động cũng như tương tác, giải đáp mọi câu hỏi của khách hàng tiềm năng. Bởi vậy, đây là cơ sở dữ liệu dễ dàng thu thập mà không tốn nhiều thời gian, công sức.

Tuy nhiên, vấn đề ở đây là tính xác thực của những thông tin được đăng tải. Vì trên thực tế, những thông tin được đăng trên các website thì vốn dĩ chưa được kiểm chứng, các dữ liệu dễ dàng bị sao chép khiến người đọc như rơi vào ma trận.

Vậy làm thế nào để sàng lọc được nhà thầu uy tín với thông tin đăng tải chính xác?

Đây thực sự không phải vấn đề dễ giải đáp. Tuy nhiên, với tư cách của người trong ngành, cũng như dựa trên những dấu hiệu mà chúng tôi quan sát được, thì bạn có thể tập trung vào những tiêu chí sau:

Một là, công ty có kinh nghiệm hoạt động lâu trên 3 năm

Hai là, công ty có nhiều công trình thực tế đã triển khai với hình ảnh công trình phong phú, đa dạng.

Ba là, công ty có nhiều tin tức về công trình hiện tại đang hoạt động.

Ở bước này chúng tôi không đề cập đến đơn giá xây dựng, bởi xây dựng là một hoạt động đặc thù. Giá xây dựng được chi phối bởi thiết kế nhà bạn mong muốn, chủng loại vật tư bạn sử dụng và phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thi công. Chính vì vậy, đa phần giá tham khảo sẽ chỉ là một khoảng giá tượng trưng với biên độ lớn. Nó mang ý nghĩa để bạn định hình một khoảng ngân sách khả thi để có thể thực hiện được công trình.

Kết quả của bước sàng lọc thông tin, bạn nên liệt kê lại thông tin liên hệ của ba ( nhiều nhất là năm) nhà thầu theo thứ tự ưu tiên về năng lực, uy tín dựa trên ba tiêu chí đánh giá đã nêu để tiến hành bước các bước tiếp theo.

Bước 2: Gặp đơn vị đầu tiên trong danh sách

Với danh sách nhà thầu đã lập, bạn bốc máy gọi cho một đơn vị đầu tiên mà theo đánh giá của bạn là phù hợp nhất. Điều quan trọng ở đây là bạn nên gọi họ đến làm việc trực tiếp, trình tự công việc có thể khái quát qua các dung chính sau sau:

Khảo sát hiện trạng, điều kiện thi công

Trao đổi trực tiếp về yêu cầu thiết kế công năng

Trao đổi chi tiết về vật tư sử dụng, hoặc ít nhất là cấp độ vật liệu mà bạn có ý định đầu tư.

Sau buổi làm việc này, nhà thầu sẽ gửi cho bạn sản phẩm tư vấn là Bản vẽ thiết kế mặt bằng sơ bộ, Dự toán xây nhà trọn gói và Mẫu hợp đồng. Bạn tiếp tục trao đổi với họ để có được phương án ưng ý ban đầu.

Lợi ích của việc làm này là bạn sẽ có một đầu bài nhất quán về thiết kế công năng (quyết định đến quy mô diện tích công trình) và quy cách vật tư sử dụng thống nhất, từ đó có được sự so sánh chính xác và đầy đủ nhất khi so sánh giá giữa các đơn vị xây dựng với nhau ở bước tiếp theo.

Bước 3: Chào giá cạnh tranh

Sau khi có được phương án thống nhất, bạn gọi các đơn vị còn lại trong danh sách. Nếu có thể, bạn vẫn nên làm việc trực tiếp để họ nắm được thông tin đầy đủ như nhau, từ đó có thể đưa ra các phương án phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.

Ở bước này, bạn nên yêu cầu các đơn vị thực hiện chào giá theo khối lượng (diện tích) và quy cách vật tư giống nhau để thuận lợi cho việc ra quyết định lựa chọn nhà thầu.

Sau khi tập hợp đầy đủ tài liệu (thiết kế và dự toán), bạn tiến hành thương thảo với các nhà thầu để tìm ra mức giá tối ưu nhất. Chúng tôi xin phép lưu ý là mức giá tối ưu nhất, không phải là mức giá rẻ nhất.

Bước 4: Lựa chọn nhà thầu

Sau khi so sánh giá giữa các nhà thầu với nhau, chắc chắn bạn đã có một danh sách rút gọn (short list) các nhà thầu xây nhà trọn gói. Danh sách này gồm một, hai, hay ba nhà thầu thì còn tuỳ thuộc vào hiệu quả làm việc ở các bước bên trên. Với short list này, bạn yêu cầu các đơn vị gửi hợp đồng chi tiết, đồng thời tiến hành khảo sát thực tế các công trình nhà thầu đã và đang triển khai. Một số điểm cần lưu ý khi đi thăm công trình:

Xem chất lượng thi công phần thô

Xem chất lượng hoàn thiện

Xem quân thợ có đông đảo không, có chuyên nghiệp không?

Quan sát tương tác giữa nhà thầu, thợ xây dựng và gia chủ.

Lắng nghe đánh giá của gia chủ về nhà thầu.

Thịnh Phát "hô biến" nhà tập thể cũ kỹ thành nhà phố sang trọng

Bước 5: Ký kết hợp đồng

Sau khi thương thảo các điều khoản trong hợp đồng, hai bên thống nhất và đi đến ký kết.

Hoạt động ký kết hợp đồng nên được tiến hành tại văn phòng của công ty xây dựng. Tại đây, bạn sẽ có những đánh giá cuối cùng về quy mô nhân sự quản lý của nhà thầu nhằm hoàn thiện toàn bộ dữ kiện để thực hiện quyết định ký kết hợp đồng xây nhà trọn gói.

Quý khách hàng có nhu cầu tham khảo Dự toán xây nhà trọn gói vui lòng liên hệ Thịnh Phát để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất!

Công ty Cổ phần đầu tư và xây lắp Thịnh Phát

Hotline: 0936262728

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.